一、项目概况：
逸城浅水湾项目位于沧州经济技术开发区内，项目总体规划面积280亩，一期工程规划用地面积约78.8亩，二期工程规划用地面积200亩,项目座落于开发区一期规划20#区，与开发区科技创业中心隔路相望，是未来开发区的生活居住中心，具有一定的商业价值，且具有较强的规模效应优势。
本项目的规划定位为：项目总体占地面积为280亩，其中180亩成为绿地公园，规划建筑面积约150000平方米。一期住宅的建筑形式为四层半的花园洋房错落分布，与二期园景与住宅水乳交融，相映成趣。
结合日后的二期开发思路，项目总体由洋房和独栋小住宅和TOWNHOUSE等多种建筑形式共生构成，梳密有致，在辅助主题公园的主题理念和特色，让社区更有层次，空间感受丰富多彩。本项目规划的与众不同之处在于，社区内包含一座堪与沧州市级公园相媲美的休闲水景公园，形成了特有的“房子在公园里，公园在社区中”的公园居家。
该项目容积率约为0.9，绿化率达到45%以上。委托台湾人境庐景观设计公司设计，规划水平之高在沧州首屈一指。
二、投资估算：
本项目开发总投资约2.5亿元人民币，其中包括土地费用3600万元，工程建设资金5200万元，管理费用400万元，销售费用450万元，相关费税2600万元，其他费用约360万元。资金来源：自筹资金6000万元，通过银行贷款、房屋预售等方式取得资金8000万元,约占总投资的56%。其余希望引进资金，出资方式灵活，可协商而定。
三、市场分析：
1997年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，同时把住宅消费放在极为重要的位置上，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。中国房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。2000年国内房地产企业在持续低迷近五年之后，开始见底反弹，房地产企业的经营状况普遍得到改善并从沿海逐步向内地推进，由中心城市向中小城市发展，并将加快向市郊及城乡结合部推进。专家预计，在21世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年50％的增长速度；到2005年，全国至少需建城镇住宅15亿平方米，农村住宅35亿平方米，房地产行业走向成熟稳定。现阶段的房地产市场，表现出5个特征，即：市场需求增长较快；供求关系逐步趋于平衡；房地产价格相对稳定；市场经营主体逐步成熟；个人购房成为住宅市场主力军。
对沧州市商品住宅的市场调研证明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的中高档物业在沧州有着较强的需求；另一方面，虽然沧州市区内已有一定数量的所谓中高档（甚至别墅类）物业供应，但大部分楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
因此，本项目具备定位为“纯高尚的品质生活园区”的充要条件。该项目定位于以下概念：低容积率、高绿化率，塑造出真正高品质的现代花园洋房和独立式住宅的概念。
四、建设条件：
本项目位于沧州经济技术开发区内，与开发区科技创业中心隔路相望，西临开发区经四路、北临开发区纬三路。规划用地周围环境无污染，基础设施配套完善，交通便利，符合开发区土地利用总体规划及城市规划要求，是开发区二期开发唯一的居住用地。
沧州经济技术开发区是1992年7月河北省人民政府批准成立的省级经济技术开发区。位于沧州市东南6公里处，北临石港路，南靠沧盐路，对外交通便利。区内总面积15.16平方公里。规划建设面积6平方公里，已开发面积5平方公里。目前，开发区竣工投产项目及在建项目已达160余个，总投资80余亿元。随着“高标准规划、大规模投入”的建设思路的全力推进落实，以及招商思路、招商机制的不断完善和创新，沧州开发区正成为我市新的经济增长点。
1、项目位置区位优势：本项目位于沧州经济技术开发区内，项目总体规划面积280亩，与开发区科技创业中心隔路相望，是未来开发区的生活居住中心，具有一定的商业价值，且占地面积具有较强的规模效应优势。
2、项目所在地交通便利：项目位置距离市中心8.7公里，与开发区政府隔街相望，包括项目所处的经四路和纬三路在内的开发区路网均已修建到位，沿北、西部都具有交通便利性，周边交通线路密集，项目环邻有公交6路、7路车停靠，可直达市区、汽车站、火车站及商业中心。
3、项目周边可比竞争对手少，竞争优势明显：本项目所在区域内楼盘较少，恒泰花园定位为中低档住宅区。被地块北临渤海路，西靠金光大道，地处即将兴起的开发区行政、商业、金融、生活新城的主轴线。周边未来开发区会逐步兴建，符合项目建设中、高档物业的区位和环境要求。
4、项目环境优势：本项目地处城乡结合部，远离喧嚣的闹市和钢筋混凝土的丛林，是一块难得的“世外桃源”。项目外部景观为北面的开发区创业中心水景广场，内部环境以低密度、低容积率和高绿化率来创造一个舒适优美的景观空间。使本项目具有了独特的环境优势。
5、项目开发商自身优势：本项目开发商沧州金岛房地产开发公司位于沧州开发区内，在开发区公司先后成功地开发了“梧桐花园”、“金岛小区”、“沧州经济型住宅”等项目，累计开发面积8.6万平方米，其中包括高档独体别墅、联排别墅、普通住宅楼等不同类型的物业。具有良好的信誉和丰富的经验，为本项目的成功开发奠定了良好的基础。
五、效益分析：
本项目开发建设周期为三年，成本合计约24800万元（见投资估算），销售收入约29850万元。
项目投资估算及效益分析
1、项目总投资的构成（见下页列表，单位：万元）
项目名称 投资金额 备注
土地成本 3600
规划设计费 370 按280亩整体规划设计做
前期工程费 720 含勘察费、可研费、市政配套费等
建筑工程费 16000
管理费 400
销售费用 450
其他费用 360
相关营业税费 2600
不可预见费 300
合计 24800
从上表可以看出，本项目投资成本估算约为24800万元。
2、销售收入：
●销售价格：根据：依据市场分析和预测，本项目商业用房销售价格均价应在2800元/平方米左右，住宅商品房的均价应在1900元/平方米左右。
●商业公建：15000平方米×2800元/平方米=4200万元
住宅：135000平方米×1900元/平方米=25650万元
合计： 29850万元
3、项目净利润：
利润总额=销售收入-总成本=29850-24800=5050万元
企业所得税=利润总额*33%=5050*33%=1666.5万元
净利润=销售收入-总成本-企业所得税=29850-24800-1666.5=3383.5万元
4、财务盈利分析：
投资利润率=净利润/总投资*100%=3383.5/24800*100%=13.6%
说明本项目利润率较高，说明项目利润较高，对开发商贡献较大
投资利税率=利润总额/总投资*100%=5050/24800=20.4%
项目投资利税率较高，说明对社会贡献较大。
六、企业概况：
沧州市金岛房地产开发有限责任公司成立于2003年，公司位于沧州市经济开发区。是一家专业从事房地产开发和物业管理的企业。公司以改善人民的居住条件，“构筑人类美好生活空间”为己任，聘请了大量的房地产开发专业人才，公司现有各类专业人员18人，中级职称以上人员达到50%以上。人员配置合理，具有较高的专业水平。公司先后成功地开发了“梧桐花园”、“金岛小区”、“沧州开发区经济型住宅”等项目，累计开发面积8.6万平方米，其中包括高档独体别墅、联排别墅、普通住宅楼等不同类型，对开发区的及沧州市的房地产市场有着较为深刻的认识。
七、合作方式：
为加快本项目的建设开发速度及回报社会，我公司拟向社会寻求资金合作，并就沿街商业、商务等公用建筑设施向社会招商，合作方式灵活，欢迎广大商业、商务单位前来考察洽谈！
八、联系方式：
电话：86－317－3092378/3098989/3092988
传真：86－317－3092378
邮编：061000
Email: czjdfc@126.com czjdfc@163.com
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