“市场经济下的资源配置能够有效提高资源配置的效率，他首先是公平的。”建设部政策研究中心主任、知名学者陈淮对住房保障体系有一番看法。房子作为一种特殊的商品，作为“衣、食、住、行”中的民生必需品，也就具有了社会基本保障的公共福利特征，但单纯依靠市场配置，这个“公平”就是有缺陷的了。所以，这需要有另外一个资源配置系统，这个系统需要与市场经济资源配置原则相悖来进行分配才可以，这就是社会保障体系。“这个非竞争、非等价交换的体系越发达，等价交换、竞争机制的体系就会越完善、贯彻得越彻底。”换句话说，我们的住房保障体系越发达，商品房的市场化发展就越充分，整个住房供应体系也就越完善。

　　那么，厦门的住宅供应体系究竟是什么样的呢？“这一住房供应体系包括两个方面，一方面是保障性住房，另一方面就是商品住房。”市国土资源与房产管理局市场管理处处长常宪亚表示。商品住房主要是通过市场运作，向经济富裕的人群出售或出租，价格由市场进行调节；而保障性住房则由政府主导建设分配，以低廉的价格向符合条件的中低收入人群和公务人员、引进人才等出售或出租；在购买商品房或保障性商品房时，购房者可通过公积金贷款、商业贷款等辅助手段提升购房能力而获得住房。具体地说，低保、特困、残疾等低收入者可申请廉租房，中低收入者可申请保障性租赁房，政府以租金补贴的形式给予保障。有一定经济能力但又买不起商品房的人则可以申请购买社会保障性商品房（第一批房源的价格大约为市价的六成）。当然，那些经济条件较好的人则可以通过市场途径购买商品房了，在这里，高收入者可购买新建高档商品房，中等收入者则可购买或者租赁普通商品房或者二手商品房。不同的人群、不同的人生阶段采用不同的解决方法，待收入状况好转后再改善住房条件，从而减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯级住房消费结构。

　　“厦门的保障性住房体系的建设在不同阶段，可以说均走在全国前列。”市建设与管理局住宅办负责人表示，市场经济条件下，住房问题完全靠市场解决是不可能的，政府在构建完整的住房供应体系上不能缺位，“而社会保障性住房则是一个跟市场经济接轨的概念，是住房市场化的补充与完善。”去年建设部来厦门调研时，高度评价了厦门的社会保障性住房增加中小户型的供应比例的做法。不少业内人士也认为，刚刚出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中可以看到厦门社会保障性住房相关制度的影子。

　　同时，厦门的住宅保障工作也一直在不断改进，以完善现有的住房供应体系。在最近的一次政情通报会上，副市长裴金佳还透露，外来人口的保障性商品房建设、分配、管理办法正在讨论中，重点是确定准入条件，争取将保障性住房政策逐步覆盖到外来员工中的骨干人员；此外，还可以针对一些高科技企业推出阳光公寓，来解决外来员工的住房问题。随着这些措施的实施，厦门住房供应体系将逐渐完善。

　　从福利分房到向市场要房

　　厦门住房供应体系的产生大概在上世纪八十年代末，“改革开放以前基本上都是实物分房，人们要不住的是单位自建房屋，要不住的是政府的公房，只有这两条渠道。直到改革开放后，政府开始大力推动住房建设，改善居民居住条件，并推动住房市场化发展。”厦门国土资源与房产管理局市场管理处处长常宪亚回忆道。

　　对于随后的发展，市建设与管理局住宅办的邹主任给了我们三个时间段：1991年到1998年的统建解困房阶段、1998年到2005年的经济适用房阶段、2005年至今的社会保障性住房阶段。

　　采访中，我们了解到厦门的住房供应体系大致有这么一个演变过程：上个世纪90年代初，“统建解困房”的概念开始提出，房屋由原先的各单位自建统一改为由政府建设，然后再配给到各个单位进行分配。我市的城镇住房制度改革（房改）始于1992年，这期间经历了公房提租、公房出售等过程，到1997年左右逐步停止了实物分房，向货币化过渡。从1998年开始，我市进入“经济适用房阶段”，这是住房供应体系中由实物分配到货币化的重要转折，鼓励大家向市场购房，加快房地产市场化的脚步。2000年前后，机关事业单位停止经济适用房的实物分房，逐步推行货币化补贴，经济适用房开始主要面向社会。根据统计，至2006年5月，我市累计建成统建解困房和经济适用房小区18处，建筑面积330多万平方米、3.3万套，解决了大量人均居住面积8平方米以下的家庭的住房困难。到2000年市区居民每5户中就有1户居住的是政府提供的经济适用房。2000年前后，岛内居民的住房问题可以说是基本解决了。

　　“住房制度改革把福利分房全部推向了市场，又允许房改房等上市交易，建立了房地产三级市场（二手房市场），此后又进一步停止了单位集资建房和个人买地自建房，这个过程实际上促进了房地产的迅速发展和加快了城市化步伐，使得城市发生了翻天覆地的变化，也极大地带动了当地经济的发展。”城市年轮董事长张文彪(张文彪博客,张文彪新闻,张文彪说吧)表示。常宪亚也认为，整个住房供应体系的发展，就是住房从福利到市场化的过渡，“大家从坐等分配，到根据自己的经济实力到市场上去买。”

　　一方面，住房制度的改革和住房供应体系的发展，成功地改变了极大多数厦门人的居住条件，提高了生活水平，繁荣了当时正处于起步阶段的房地产市场；另一方面，2000年以后，厦门城市吸引力的增强使得厦门的人口急剧增加，政府牵头的经济适用房在供应量以及分配机制等方面面临挑战，使得增加的这部分购房需求只能转向市场。在社会保障性住房尚没有深入普及的时候，在绝大多数人心目中，要解决住房问题，似乎只能依赖市场上的商品房，“几乎完全依赖市场‘无形的手’。”张文彪告诉记者。当绝大部分需求盯向市场的时候，商品房自然是水涨船高，炙手可热。

　　多渠道 解决住房问题

　　那么，我们真的只有商品房这一个选择吗？单一的住房供应体系显然是不合理的，多样化的住房供应才能够满足不同人群的需求，也才能满足社会的和谐发展。

　　2005年起，我市开始推行“社会保障性住房”建设，此举可谓完善住房供应体系的重头戏。据了解，目前我市的新推出的社会保障性住房体系分成三个部分：新推出的保障性商品房和保障性租赁房，以及旧有的廉租房。新的社会保障性住房体系将与市场化的商品房共同构成了我市基本的住房供应体系。

　　据了解，我市规划在岛内、外建设社会保障性住房项目17个，共计4.1万套，建筑总面积347万平方米，将于2010年全部竣工。截至今年7月30日，全市中低收入家庭申请保障性住房的共有11803户，首批保障性租赁房已经配租。在近日市人大常委会组织的政情通报会上，副市长裴金佳介绍，“在有条件的情况下，我们将进一步放宽准入条件，让更多中低收入家庭能住上保障性住房。”市建设与管理局住宅办邹主任则表示，我们的目标便是实现“按需分配”。

　　“一方面对低收入人群提供居住保障，另一方面推动市场充分发展，建立一个完善的住房体系，让各种经济水平的群体都找到适合自己的住宅解决方案，倡导住宅理性消费，才是未来的发展方向。”常宪亚表示。在香港，近50%的家庭住在由特区政府提供的廉租房里面；在新加坡，这一比例更是达到80%。低收入、中低收入的家庭由政府解决居住问题，而市场上充沛的新商品房、二手房、租赁房也为中等收入以上的人群提供了多样化的选择。

　　在这里，“公积金”是我们不能不提到的一个名词，无论是购买保障性住房还是商品房，公积金在人们的购房过程中扮演了十分重要的角色，它也是辅助社会保障性用房覆盖范围之外、但又经济实力不算太强的“夹心层”买房问题的重要手段。住房公积金是我国社会受益面最大的住房保障制度，能够帮助普通工薪阶层弥补购买力的不足。建设部政策研究中心主任陈淮认为，公积金援助的对象包括中等偏上、中等偏下这个社会群体中的大多数，并且政府提供了各种优惠：“扣缴公积金的时候，雇主也要为雇员缴纳相同的钱，亦即扣你一块钱，你得两块钱；公积金扣缴是免除个人所得税的，简单说，你在买房子的时候，利用公积金买房子相当于政府补贴了15%～20%的税收；公积金存在银行是有利息的，收益归公积金持有人，而且不交税。”当然更重要的是公积金贷款买房的低利率。据测算，按照7月21日起上调后的公积金贷款利率，一笔40万元20年期等额本息的个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相比，前者至少可减少利息支出七万多元。截至今年5月底，我市住房公积金归集总额已达91.26亿元，正常缴存住房公积金职工27.36万人，个贷使用率达80.64%。截至6月，我市累计发放公积金贷款79.16亿元，协助65201户家庭解决了购房问题。(陈立新)