一年来，在省厅的指导下，在市委、市政府的大力支持下，我市物业管理以规范发展为主题，以满足多层次物业服务需求为宗旨，以法规政策落实为基础，以建立健全物业管理体制、规范物业管理行为，提高物业管理服务水平为重点，物业管理行业不断发展，从业人员不断增加，物业管理的种类及面积不断扩大，已形成住宅小区物业管理快速增长，并逐步向商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局，我们作为物业管理主管部门做了一些工作、定了一些措施，物业管理各项工作取得了一定进步。现将主要工作汇报如下：
一、市领导重视是基础
对于物业管理工作，我市市委、市政府非常重视。市委书记张力任市长期间，就在全市建设工作会议上对物业管理作了专门论述，指出物业管理不仅是城市管理问题，更是稳定问题、政治问题，必须加大力度，依法强力推进。之后他又在不同会议上多次提到物业管理，要求房管部门尽快采取有效措施，进一步改进和加强全市的物业管理。聂辰席市长责成市政府研究室会同市房管局就物业管理现状、存在的问题及对策和建议进行了专门调查，为市政府决策提供了比较全面可靠的依据。主管副市长冯连生对物业管理中的疑难问题，亲自协调解决，并四次到市房管局现场调研，与基层的同志共同探讨，在很多关键性问题上提出了具体的指导意见。局党委更是把物业管理工作当作房管局的头等大事和行风评议的一项重要内容，强调我局有关人员一定要认真履行职责，转变管理思路，规范行政行为，要以《条例》的颁布实施为契机，进一步简化办事程序，提高管理透明度，提高办事效率，更好地发挥政府的指导、监督和管理作用。增强工作责任心和依法办事的自觉性，认真履行职责，严格执法，依法加强对物业管理活动的监督管理，增强法制观念，切实提高依法行政水平，同时在资金、交通工具上对涉及物业的一切工作都给予充分保证。
领导的重视，促进了我市物业管理工作的发展。目前全市共有物业管理公司89家，全市物业管理从业人员2850人，管理面积544万平方米，其中住宅物业505万平方米。所管理的169个住宅小区中，有获得国家优秀物业管理示范住宅小区3个，国家优秀物业管理住宅小区2个，省级优秀物业管理住宅小区11个，市级优秀物业管理住宅小区44个，物业管理覆盖率33.6%。
二、高质量立法是关键
自国务院《物业管理条例》6月份公开发布后，作为物业管理主管部门，我局加快了本市物业管理立法进度。组织专门人员利用20天时间对我市主城区物业管理现状进行了调查。根据国务院《物业管理条例》的原则规定，结合邯郸实际，对我局2003年2月起草的《邯郸市物业管理办法》进行了修改完善，着重于可操作性和实效性，围绕为物业管理企业 “减负、让利、收费、创收”八个字，多次深入住宅小区调查研究，召开物业管理企业、开发企业和业主代表座谈，并在市法制办主持下，征求了三区一县政府、工商、税务、物价、民政、财政、城管、建设、市政公用事业、供电等相关部门的意见。经反复论证、多方座谈，8月初形成了《邯郸市物业管理办法（送审稿）》，经市政论8月15日第五次常务会议原则通过后，为增加物业管理立法的透明度，利用一个月的时间进一步在邯郸日报、邯郸政务信息网公开征求社会大众意见。经再次集中意见，聂辰席市长于9月26日签发，《邯郸市物业管理办法》，于11月1日正式施行。邯郸市是我省在国务院《物业管理条例》实施后第一个出台物业管理地方规章的城市。《邯郸市物业管理办法》共7章61条，在15个方面进行了量化、细化和进一步明确，最突出的亮点有6个方面:一是住宅区物业管理用房。《办法》明确规定，开发建设单位在移交住宅物业时
，总建筑面积在30万平方米以下的按0.2%的比例（最低不少于30平方米），提供住宅区物业管理用房；总建筑面积在30万平方米以上的按0.15%的比例（最低不少于600平方米），提供住宅区物业管理用房，产权归全体业主所有，由物业管理企业使用；二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业公司要收费到户、维修到户；三是物业公司进驻小区后，原由街道办事处、居委会、派出所、建设单位管理的车棚、车位、卫生保洁、保安等服务项目，要全部移交给物业管理公司统一管理；四是垃圾清运费由环卫部门直接向产生垃圾的业主和物业使用人收取或采取有偿服务的办法由物业公司代其收取；五是明确了业主大会和业主委员会选举的具体程序；六是物业公司优先录取下岗人员，可享受再就业优惠政策。在物业管理立法时努力为物业管理企业经营创造宽松的条件。我局在物业管理立法工作的前瞻性和实效性方面的工作受到省建设厅高度评价。
为规范我市物业管理行为，维护业主和物业管理企业双方的权益、规范各方行为，我局参照建设部示范文本，结合我市情况制定了《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《业主大会章程》、《业主（业主临时）公约》、《承诺书》、《物业服务合同》和物业（前期物业）服务合同备案表》共7种示范文本，并将以上文本和《物业管理条例》、《邯郸市物业管理办法》辑录成册，下发到全市开发企业、物业企业、区政府及街道办事处。
三、《条例》及《办法》是准绳
为了加深对《条例》的理解，更好地发挥主管部门的监督、指导作用，加大《条例》的宣传贯彻力度，我局先后两次派人参加建设部、中国物业管理协会组织的《物业管理条例》培训班和实务操作研讨班。《条例》发布之后，我们首先在局内部认真组织了学习，并组织全局机关干部职工参加物业管理知识问答。领导班子对《条例》赋予我局的八项职能和十项处罚权进行了分解和明确分工。其次组织全市物业管理企业负责人学习贯彻《条例》，指导物业管理企业深刻领会《条例》精神和条文基本含义，明确自身定位，自觉遵守《条例》，并针对《条例》实务操作进行了培训。《邯郸市物业管理办法》出台后，为大力宣传《物业管理条例》和《邯郸市物业管理办法》，全面贯彻10月15日全市物业管理工作会议精神，我们对物业管理进行了大力度的宣传。一是印制《物业管理条例》大型挂牌1000张，宣传单1万份，并将《物业管理条例》、《业主大会议事规程》《邯郸市物业管理办法》及《物业服务合同示范文本》等辑录印刷，共印6000成册，发到各物业企业、开发企业和物业管理小区及相关部门，为他们宣传贯彻执行提供了文本。二是在邯郸电视台开辟了“物业管理沙龙”，已办二期，第一期“明明白白话物业”于9月5日首播，第二期节目“新办法，新起点”于10月31日首播，每期节目连续播出六次。此外还在邯郸电视台二套“经济百味”栏目对我市物业管理情况进行宣传报道，已办三期，每次5分钟，每期连续播八次；三是在邯郸晚报经济生活周刊开辟“物业管理大家谈”，从社会不同角度、各个方面邀请多方人士畅谈对物业管理的认识，目前已办十期，市委书记张力同志看了 “物业管理大家谈” ----今年热费谁来收？”曾批示“此文谈到了点上”。四是为大力贯彻《邯郸市物业管理办法》，让广大居民都了解物业管理、支持物业管理，我局分别于10月27、28日在《邯郸日报》刊登《改善生活环境，提高管理水平----邯郸市房产管理局局长答记者问》和《邯郸市物业管理处负责人就维修资金问题答记者问》，起到了较好的宣传作用。五是在11月1日开展了“物业管理宣传日”活动，在我市中华大街、人民路等主要街道悬挂了92条宣传条幅，并组织主城区三区一县政府、街道办事处、居委会、物业管理企业1500人在中华大街两侧通过悬挂宣传横幅、摆放展版、扭秧歌、发放宣传品（《物业管理条例》、《邯郸市物业管理办法》、《物业管理知识问答》等）、录音机播放《办法》。同时在住宅区内进行张贴标语等形式开展大型宣传活动。主管副市长冯连生同志在市房管局领导的陪同下到各宣传站点进行了视察，并对下一步物业管理工作做出了重要指示。六是冯连生副市长11月4日到我局调研，听取我市主要物业管理企业的工作汇报及企业发展前景，并要求各物业企业认真贯彻全市物业管理工作会议精神，做好《邯郸市物业管理办法》实施后物管企业与相关部门的工作衔接。此外，局领导同志经常深入各物业管理小区宣讲《物业管理条例》和《邯郸市物业管理办法》，并当场面对面解决具体问题。对我局所做的物业管理宣传工作，张力同志批示“很好。结合学习十六届三中全会精神，进一步统一上下思想，加大改革力度，把《办法》落实好。”
四、开拓务实是做好物业管理工作的保证
为进一步抓好全市物业管理工作，局党委今年年初对物业管理处进行了人员调整，充实了力量。新组建的物业管理处在局党委的正确领导下，在主管局长的带领下，努力开拓进取，求实务实，任劳任怨，真干加实干，从年初到现在，基本上放弃了正常休息时间，除做好《条例》的宣传贯彻和《邯郸市物业管理办法》的起草，还做了以下大量工作。
（一）筹备召开了全市物业管理工作会议
为认真贯彻落实国务院《物业管理条例》和《邯郸市物业管理办法》，大力推进全市物业管理工作，规范物业管理市场，不断扩大物业管理覆盖面，切实改善广大居民的生活和居住环境，提高城市管理水平，我局筹备召开了全市物业管理工作会议。会议于10月15日在二招西院召开，由市人大副主任李光震主持，市委书记张力亲临大会，从物业管理的重要性与意义，规范化地推行物业管理，提高业主的素质，政府发挥主导作用，大力推进改革，加强制度创新、体制创新，加大学习宣传力度六个方面对物业管理工作做了重要指示。冯连生副市长发表讲话，对全市物业管理工作做了全面部署。局党委书记、局长赵书林同志传达了《邯郸市人民政府关于大力推进全市物业管理工作的实施方案》，对今后全市物业管理工作做到具体安排。参加会议的有市直有关部门领导，市内主城区三区一县主管区（县）长、建设局长，各街道办事处主任及部分居委会主任，各县（市）房管局局长，全市物业管理企业经理、全市开发企业经理等共380人。会上，区（县）、物业管理企业、开发企业、街道办事处代表作了表态性发言。
（二）抓好典型，重点突破
1、出面化解“昌源危机”
昌源小区共有15栋楼，800余户居民。今年夏末，因开发遗留问题导致业主拒交物业服务费而引发了物业公司撤管，小区管理陷于瘫痪，甚至极少数人煽动群众将垃圾堆放在物业楼门前广场上，致使该小区少数人上访，多数人叫苦。此事在社会上引起很大反响，媒体纷纷报道，在全市闹的沸沸扬扬。“昌源事件”引起市领导的高度重视。在市政府有关领导的协调下，我局与化林路街道办事处和开发商组成了政府协调小组，进驻昌源小区专门协调处理开发遗留问题。协调组本着实事求是的原则和求实务实的态度，开展了一系列调查、协商、认证工作，对施工质量问题，采取一登记，二查看，三协商，四处理，五回访的步骤进行处理解决，共入户489次，与业主协商座谈700余次，与业主签定维修赔偿协议200多份，开具维修单350份，两次请市房屋安全鉴定处到小区鉴定个别疑难问题。经过4个多月的艰苦工作，处理昌源小区开发建设遗留问题收到了较明显的效果，协调组求实务实的工作态度和兢兢业业的工作作风赢得了小区业主和开发商的共同赞扬，开发商邯郸市鑫源房地产开发公司、为民物业公司和业主们为我局送来了写有“人民的好公仆，企业的解难人”的镜匾。目前小区内大多数居民已思想稳定，经协调组协调已有新的物业公司进驻，对小区的卫生、绿化、硬化、美化、治安等方面做了大
量工作，小区逐渐由乱到治，已出现良好开端。
2、支持和桥巷银行院居民自主选“管家”
和桥巷银行院属大杂院，原有6个产权单位和少数商品房，原物业管理企业是由原产权单位委托，主要负责冬季烧锅炉送暖。长期以来，小区居民对原物业管理单位一直不满，媒体自2000年就开始不断报道。但因没有法律依据，屡次想“炒掉”原物业公司都没有成功。自9月1日国务院《物业管理条例》正式实施后，业主委员会通过书面征求意见的方式组织召开了业主大会，结果有2/3以上业主同意解聘原物业公司，重新选聘物业管理企业。这表明居民维权意识不断增强，同时也说明物业管理体制正在健全，将促进物业管理行业的竞争。目前该院逐渐由乱到治，卫生情况明显好转，实行了封闭管理，明年春天准备进行部分路面修复及院内绿化。和桥巷银行院业主委员会为我局送来了写有“心系广大业主，三个代表楷模”的红色锦旗，以表达对物业管理主管部门及时协调处理和桥巷物业纠纷的感激之情。
3、有步骤地推行前期物业管理招投标
邯钢77号院由邯郸钢铁集团投资建设，于今年12月竣工。小区总建筑面积3万平方米，共有300套住房，已全部出售。为给小区业主创造安全、优美、卫生、舒适的生活的环境，按照建设部130号文件，在我局的指导下，该院建设单位对前期物业管理实行了招投标，向社会公开招聘物业管理企业。有5家物业管理企业进行了投标。6名评委经对物业服务方案、收费标准等综合评价，最后选定了利民物业公司实行前期物业管理。被选聘的物业管理企业以我局制定的示范文本为蓝本制定了详尽细致的服务协议、业主公约等。
（三）、积极指导区、县成立业主大会。
规范业主大会的运作，对于搞好住宅区物业管理有着积极的作用。为保证将这项工作抓紧抓好，我局认真抓好试点，积极履行成立业主大会和选举业主委员会以及选聘物业管理企业的指导责任。引导业主自我管理、自我约束。今年已指导中柳林、宏达名都花园小区、昌源小区按照《物业管理条例》和《业主大会规程》成立了规范的业主大会，并选举产生了业主委员会。目前在我局的指导下，政通小区、广厦小区、三胞空中花园的业主们也在积极酝酿成立业主大会。规范业主大会的成立必将促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益和履行自身的义务，进一步规范我市物业管理。
（四）、行业管理和岗位培训工作
今年我们根据物业管理公司的资金状况、人员结构、服务水平和管理业绩，对全市符合年检条件的物业企业开展了资质年检和定级工作。通过这次年检，对我市物业管理企业核定了资质等级，吊销了9家管理经营不善的物业公司的资质，加强了行业管理。
为了加深对《条例》的理解，更好地发挥主管部门的监督、指导作用，加大《条例》的宣传贯彻力度，我局先后两次派人参加建设部、中国物业管理协会组织的《物业管理条例》培训班和实务操作研讨班。针对我市大部分物业管理企业经理无建设部颁发的《中国物业管理企业经理岗位合格证》的情况，从8月17日起我处分三批组织全市物业管理企业赴桂林、苏州、南昌参加建设部举办的岗位培训班，旨在通过培训使物业管理企业的经理能够系统地掌握物业管理基本知识、有关物业管理的法规、规章及相关业务知识，提高管理水平。
（五）进一步实施小区治理，为物业管理奠定基础
旧住宅区基础设施差，一直是物业管理工作中的难点。对旧小区进行整治，是旧区实行物业管理的先决条件。为改善旧住宅区群众生活环境，扩大物业管理覆盖面，我市已连续三年开展了住宅小区综合治理工作。按照城市管理工程指挥部总体部属，今年继续由我局牵头负责小区治理。在局党委的正确领导下，参战干部职工努力拼搏，三区一县政府协调联动、合力攻坚，全面超额完成了主城区住宅小区综合治理计划，全年共完成30个小区治理任务和75小区晋档升级任务，占市计划的105%，共拆除违章建筑1015处，17821平方米；硬化13.5万平方米；铺设便道42700平方米；粉刷16.2万平方米；绿化10.2万平方米；维修公共设施950处；清理垃圾和杂物1.197万立方米；清理小广告4.882万张；增设健身器材27套；疏通下水管道5050延长米，共投入治理资金约1944.6万元。使旧区面貌明显改观，为广大居民创造了整洁、优美、舒适的生活环境，受到了广大群众的好评。
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