今年以来,我市在省建设厅正确领导下,认真落实国家提出的“八项调控措施”,从强化调控、完善制度、规范市场、做强行业入手,大力发展普通商品房和经济适用住房建设,严格规范房地产市场秩序,有力地推动了住宅和房地产业的持续、快速、健康发展。
一、强化政府调控,住宅建设呈现良好的发展势头
1、建立住宅建设总量调控机制, 切实发挥政府对住宅建设宏观调控作用。住宅建设是我市历届政府非常关心的问题。为稳定房价, 实施总量调控,市政府成立了住宅建设领导小组,主管副市长任组长,主管秘书长、建设局局长任副组长, 成员由发改委、规划局、国土资源局、税务局、物价局、房产管理局、统计局等有关部门负责同志参加,每季度召开一次联席会议,研究分析住宅建设及房地产市场运行情况,判研房价变化趋势,预测近期和中长期住宅需求量。在科学研判的基础上, 确定中长期和年度住宅项目建设总量、住宅建设用地供应量、旧城改造及房屋拆迁总量；及时披露土地供应、住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息;在总量控制的前提下,制定土地供应、房地产开发和商品房建设年度计划,确定项目规模和布局。对规模较大的住宅建设项目,包括商品房、经济适用住房、职工集资建房、城中村农民集资建房建设等进行联合审批；未经审批的,土地部门不予供应土地,发改部门不予立项,规划部门不予规划许可,建设部门不予施工许可,房产部门不予办理房产证。
2、制定优惠政策标准,合理引导住房建设与消费。为合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房, 在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位的普通住房给予优惠政策支持。按照建设部和省政府的要求,我市确定公布了购买普通商品房享受优惠政策的标准。一是住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在 140平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时建立了购买优惠政策的普通住房资格审查制度,明确规定凡购买住房的必须实行“实名制”,一旦签订购销合同立即在网上或其他媒体上公布,如有弄虚作假、擅自更改购房手续等违规行为,一经发现,除取消购买享受优惠政策住房合同外,并对经办人员严肃处理。
3、把老百姓“愿意买”和“买得起”作为我们工作的出发点。积极引导开发企业适应市场需求为前提,认真做好住房消费需求的调查研究与分析,准确把握住房消费的发展态势。对购房者的消费心理、购房意图进行分析预测,全面掌握居民的消费需求,基本上做到了“各取所需”, 以群众愿意买和买得起为目标,坚持做到“高品位”与“低价位”相结合,把老百姓“愿意买”和“买得起”作为我们政府和企业共同工作的出发点,实现了企业和居民双满意的目标。今年我市城镇住宅建设预计完成投资38.8亿元,施工面积459万平方米,竣工面积238.6万平方米。其中房地产开发预计完成投资16.59亿元, 施工面积327万平方米, 竣工面积62.1万平方米, 房地产开发中商品住房预计完成投资12亿元, 施工面积285万平方米, 竣工面积55.6万平方米。由于工作细致、预测准确、控制适度,我市近几年竣工的商品房销售情况较好, 一年以上的商品住房空置率始终控制在13%以内。
二、加强房地产开发行业管理, 确保房地产市场健康发展
1、强化资质管理, 严把市场准入关。随着住宅需求的不断扩大, 受经济利益的驱动, 住宅建设已经成为重点投资行业。开发企业数量多、规模小、实力参差不齐, 给房地产市场造成了一定程度的影响。为此, 我市对资质管理实行了 “二级会审制度”。首先由受理人对申报材料进行核验,符合标准的,上报处长审签,处长同意后再进行实地考察,其资质标准、管理制度、办公场所具备后上报局领导审签,然后再上报省厅。在资质审查中,我们一是严格注册资金审核, 提高入围门槛和入围实力,并于2002年将注册资本由100万元提高到500万元,为企业在今后的项目运作中奠定了资金条件；二是严格工程技术人员的审核。房地产开发和经营是一项综合性、技术性很强又不同于其它行业的一个独立的特种行业，仅对技术人员的要求就包括了建筑工程、房地产经营、经济管理、经营策划、财务会计等几方面的专业人才。因此, 我市严把资质初验关, 杜绝空壳公司上报, 为房地产开发企业的发展提供了人才的保障；三是实行了开发企业清出制度, 对有较大违规行为、两年内无开发项目的开发企业进行了清理。两年来我市先后对12家无开发业绩的开发企业报请省厅给予了注销资质的处理,对15家开发行为不规范的开发企业报省厅给予了降低资质等级, 从而净化和规范了我市房地产开发市场。
2、强化项目管理, 严把项目审查审批关。一个房地产开发项目的运作能否成功, 前期的谋划和市场预测非常关键。我们在对房地产开发项目管理中采取了先期介入、前置监督的做法, 加大了对项目前期工作的参谋、指导以及严格的审批程序。一是房地产开发企业在获得土地批件和市计划部门的批文后, 携有关资料同时上报市建设局和市旧改办备案；二是加大了对项目资本金的管理力度。今年四月份,我市印发了《关于实行建设工程项目资本金和房屋拆迁补偿安置资金管理的通知》（邯建房[2004]231号）,凡商品房开发项目,按投资额的35%,经济适用住房按投资额的20%,其它建设项目竣工周期在一年以内的按投资额的50%,建设周期在一年以上的按投资额的30%纳存项目资本金。凡不按规定足额缴存或不将资金存在指定银行的,招投标管理部门不予招标,施工许可管理部门不予发放施工许可证。这样以来,既掌握了房地产开发项目情况, 又了解了房地产开发企业的资金实力, 有效地避免了“烂尾工程”的出现和拖欠工程款现象的发生, 从而保证了房地产开发项目的顺利实施。
3、建立开发业务培训制度, 严把开发行为关。随着市场经济的发展, 很多投资商将目光转向房地产开发行业, 相当一部分房地产开发企业的经理及工作人员在法律法规方面意识淡薄, 在业务管理知识方面比较生疏,因而对房地产开发企业上岗人员的培训工作尤为重要。针对这个问题, 我市建立了每年两期的房地产开发企业从业人员培训制度,从而使我市从事房地产开发工作人员的综合素质得到了明显提高。
三、整顿和规范房地产市场秩序, 不断提升房地产行业的综合素质和整体竞争力
为了进一步规范房地产市场的经营秩序, 保护消费者的合法权益, 根据建设部和省建设厅关于整顿和规范房地产市场秩序工作的具体部署, 今年5月份我市制定了《邯郸市2005年房地产市场专项整治实施方案》, 明确了房地产市场整顿的范围、目标和重点,11月份又联合市监察局等部门印发了《关于在全市开展房地产市场专项整治检查工作的通知》。成立了以主管领导为组长的领导小组, 并组成两个检查小组, 分区域进行综合执法检查工作。
今年以来, 我市整顿和规范房地产市场秩序工作共出动执法人员230人次、执法车辆50多台次, 对全市2004年以来开、竣工项目进行了专项检查, 做到了不漏企业, 不丢项目, 不搞形式, 不走过场。按照企业自查自纠、综合执法检查、问题处理、整改规范四个阶段的要求,较好地完成了2005年房地产市场专项整治工作。
以上只是我市在房地产开发工作中的一些做法, 与兄弟城市相比和上级要求还有很大的差距,同时我们也深感在日常工作中还有很多不足。我们要以此次会议交流为契机,认真学习各地市的经验和作法, 使我市的房地产开发管理工作再上一个新台阶。
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